Artigos | Postado no dia: 7 maio, 2026

O mercado imobiliário e os fundos de investimento estão prontos para a reforma tributária?

Com a aprovação do novo modelo tributário e o início da transição para o sistema de IVA Dual (CBS e IBS), players do mercado imobiliário, construtoras e gestores de fundos precisam lidar com mudanças contundentes na apuração de tributos e na organização de seus veículos de investimento.

Ainda existe uma percepção equivocada de que o setor imobiliário estará blindado. No entanto, as mudanças da reforma tributária exigem uma profunda revisão das estruturas jurídicas e societárias.

Isso porque os efeitos não afetam apenas a compra e venda, mas também as regras de dispersão para isenção de fundos e até mesmo o enquadramento de condomínios edilícios.

Para compreender melhor esse assunto, é preciso sair do campo das suposições e observar como os novos regulamentos podem atingir a gestão de ativos e o caixa do setor.

Siga a leitura!

O impacto da reforma tributária no mercado imobiliário na prática

Quando se fala em impacto da reforma tributária no mercado imobiliário, é comum pensar apenas na alíquota sobre a venda de imóveis. Mas a realidade atinge as estruturas de capital.

Na prática, a reforma foca pesadamente nos veículos financeiros. Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e do Agronegócio (Fiagros) só manterão o status de “não contribuintes” se cumprirem requisitos rigorosos de dispersão em bolsa ou balcão organizado, devendo ter no mínimo 100 cotistas.

Isso significa que fundos fechados ou com concentração familiar serão automaticamente enquadrados no regime regular de tributação sobre o consumo (IBS/CBS), mudando completamente a atratividade do veículo.

Mudanças da reforma tributária exigem revisão de métodos

As mudanças da reforma tributária não perdoam estruturas montadas apenas para elisão fiscal. Elas afetam a forma como os condomínios e family offices operam.

Empresas que não revisarem sua estrutura poderão diluir rapidamente seu patrimônio. Imagine um condomínio edilício ou comercial que aufere receitas alugando espaços ou cobrando taxas de terceiros: se esses valores superarem a margem legal tolerada de suas receitas totais, o condomínio inteiro será considerado contribuinte do IBS e da CBS.

Por outro lado, quem antecipa esse movimento consegue reorganizar as SPEs (Sociedades de Propósito Específico), revisar regulamentos de fundos e afastar os riscos de incidência imprevista.

Como adaptar a empresa à reforma tributária?

Saber como adaptar a estrutura imobiliária à reforma tributária é essencial para incorporadoras e gestoras. Essa adaptação demanda urgência societária.

O primeiro passo é mapear a base de cotistas de todos os fundos geridos. Se o FII não atinge os limites de pulverização ou sofre de concentração por pessoas físicas ligadas, é necessário iniciar o processo de adequação ou preparar o fundo para a carga do IVA Dual.

Na sequência, é importante revisar a natureza das receitas dos condomínios administrados. É crucial isolar receitas acessórias que possam “contaminar” a não incidência do condomínio como um todo.

Além disso, modelos de precificação de novos empreendimentos devem absorver a nova tipologia de créditos (a apropriar, apropriado e utilizado) previstos na norma.

Como se preparar para a reforma tributária?

Entender como se preparar para a reforma tributária passa por reestruturação de ativos. Esperar a autuação para reagir resultará na perda do rendimento dos cotistas.

Uma prática recomendada é o Due Diligence Tributário das atuais carteiras. Com base nas novas normas, projeta-se o enquadramento de cada ativo: loteamentos, locações, build to suit e a própria corretagem.

Outro ponto importante é a comunicação com o investidor. Se um FII for rebaixado a contribuinte, a rentabilidade dos dividendos despencará. A gestão precisa comunicar o plano de ação de forma clara e estratégica.

Por fim, contar com orientação jurídica especializada ajuda a redesenhar fundos restritos antes que eles entrem no radar de arrecadação do novo sistema.

A reforma tributária vai aumentar impostos para o mercado imobiliário?

A dúvida sobre se a reforma tributária vai aumentar impostos para o mercado imobiliário preocupa todos os incorporadores, e a resposta depende da engenharia societária atual.

Para fundos familiares (exclusivos ou restritos), haverá um aumento brutal da carga, pois perderão a neutralidade. Para condomínios comerciais mal estruturados, a incidência será desastrosa.

O ponto principal não é o fim do setor, mas o fim das brechas antigas. Apenas as estruturas estritamente dentro da norma de dispersão passarão ilesas.

Por isso, o foco deve estar na adequação das regras de compliance dos fundos.

FAQ – Dúvidas frequentes sobre a reforma tributária

Os FIIs e Fiagros passarão a pagar IBS e CBS?

Depende. Eles só estarão isentos (não contribuintes) se tiverem cotas negociadas em bolsa/balcão, no mínimo 100 cotistas e sem concentração de participação por partes ligadas. Fundos fechados pagarão os tributos.

Meu condomínio vai ter que pagar IBS e CBS?

A regra geral os isenta. Porém, se o condomínio tiver receitas de terceiros (como aluguel de antena, publicidade) que ultrapassem o limite legal da receita total, poderá ser tributado.

O imposto na venda de imóveis vai subir?

Haverá regimes específicos e redutores para bens imóveis, mas o custo construtivo e o repasse de créditos mudarão a precificação.

O que acontece com fundos imobiliários familiares?

Se não cumprirem os requisitos de dispersão, passarão a ser enquadrados no regime regular de tributação, incidindo o IVA Dual sobre suas operações.

Quando devo revisar meus contratos de locação e fundos?

O quanto antes. As reorganizações societárias e de regulamentos de fundos levam meses e devem estar prontas antes da vigência integral das regras.

Conclusão

A reforma tributária não deve ser vista como uma simples transição de siglas, mas como uma varredura nas estruturas de planejamento patrimonial e imobiliário.

O impacto da reforma tributária no mercado imobiliário já colocou um prazo de validade em estruturas ineficientes, e ignorar as exigências de dispersão de cotas pode destruir a rentabilidade de grandes carteiras.

O momento exige planejamento. Entender como adaptar seus FIIs e SPEs à reforma são medidas essenciais para atravessar o “ano zero” do consumo sem dilapidar o patrimônio.

Caso tenha alguma dúvida sobre como proteger seus ativos, entre em contato conosco. Estamos disponíveis para auxiliar na reestruturação do seu negócio.